2016-ban két jelentős kormányzati döntés is felforgathatja a lakáspiacot. A 150 négyzetméternél kisebb lakások és a 300 négyzetmétert meg nem haladó alapterületű új családi házak esetében a korábbi 27%-ról 5%-ra csökkent az áfa mértéke, miközben a családok otthonteremtési kedvezménye (CSOK) a korábbinál jóval kedvezőbb feltételekkel és szélesebb kör számára vált elérhetővé. Ingatlanpiaci szakértőket kérdeztünk arról, milyen hatása lehet a kormányzati intézkedéseknek a lakáspiaci folyamatok alakulására, különös tekintettel a lakásárakra.

Rengeteg korrekt kalkuláció jelent meg a CSOK kiterjesztésének várható ingatlanpiaci és költségvetési hatásairól – mondja Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője. A valóság azonban – köszönhetően a rendkívül korlátozott kínálatnak, az építési vállalkozók véges teljesítőképességének, a bankok várható hitelezési hajlandóságának, a lakosság hitelfelvételhez fűződő hangulatának, a szabályozó újabb és újabb várható bejelentésinek és a támogatáshoz jutás szigorú feltételeinek – várhatóan ennél sokkal árnyaltabb lesz, ésnem fog tudni ötszeresére vagy tízszeresére nőni az újlakás-építések száma.

Amit azonban már most lehet látni, hogy az érdeklődés nagy, főleg a már 3 gyermekkel rendelkező családok részéről. A már meglévő, vagy fejlesztés alatt álló “CSOK 10+10“-nek megfelelő új építésű lakások és házak ára véleményünk szerintelindulhat felfelé a megnövekedett kereslet miatt, míg azokon a helyeken, ahol a támogatásra jogosult tömegek élnek, akik ki tudják és ki is akarják használni az ingyenmilliók adta előnyöket (nagyobb városok külső részei, agglomerációi), elindulhat a meglévő használt ingatlanok értékesítése. Ez a folyamat pedig ezeknél a használt ingatlanoknál akár árcsökkenéssel is járhat.

A hirtelen döntéstől azonban óvnék mindenkit, ismerve a kormány további CSOK-kal kapcsolatos várható intézkedésit. A potenciális családok a következő fél évben gondosan járják körbe a lehetőségeket, a szabályokat, a feltételeket, várják meg az új fejlesztések megérkezését, és csak a megfelelő ismeretek tudatában döntsenek a CSOK-ból való vásárlás vagy építés belevágásába – figyelmeztet Ditróy Gergely.

Kevés a nagy lakás
A CSOK legtöbbet emlegetett változtatása a 3 gyereket és új lakást vállalók 10+10 millió forintos lehetősége. Ez bizonyára növelni fogja a relatív keresletet a nagy, legalább 4 szobás új lakások iránt, amikor olyanok igénylik, akiknek már megszületett a három gyereke. A Budapesti Lakáspiaci Riport szerint jelenleg a fővárosban 300-nál is kevesebb ilyen új lakás van, míg az utóbbi 20 évben a legmagasabb éves átadás 2004-ben a KSH adatai szerint meghaladta a 2000 darab 4 szobás lakást. A fejlesztők minden bizonnyal reagálni fognak erre az igényre, és megnőhet az aránya az átadásokban a nagy lakásoknak, akár CSOK-os házak is megjelenhetnek sok nagy lakással, és gyerekekre szabott földszinti funkciókkal – véli Horváth Áron, az Eltinga vezetője.

Van lehetőség az árcsökkenésre
A CSOK már több mint fél éve elérhető és eddig nem gyakorolt jelentős hatást a lakáspiacra. A kiterjesztés azonban magasabb összeget jelent a gyengébb energetikai besorolású ingatlanok vásárlásánál, ami hitellel kombinálva már a tavalyinál több vevőt tud helyzetbe hozni a használtlakás-piacon.

A használtlakás-piac így az idén is jól alakulhat, az árak pedig tovább nőhetnek, még ha a növekedés tempója némileg mérséklődik is. A vevők 80 százaléka ugyanakkor továbbra is készpénzért vásárol, így ez egy lassabb folyamat lehet – állítjaRutai Gábor, a Duna House PR és elemzési vezetője.

Az új építésű piacon nagyobb változást hozhatnak a kormányzati intézkedések: a (főleg a 3 gyereket vállalóknál) magas támogatási összeg és az áfacsökkentés valódi, új piacot teremthet. A keresleti oldalon eddig is óriási volt az igény az új építésű lakásokra, ezek az intézkedések pedig végre fejlesztésre ösztönözhetik az eddig kevésbé motivált beruházói oldalt. Az újlakás-áfa mérséklése ugyanakkor nem feltétlenül jelent azonnali árcsökkenést ebben a szegmensben, ez inkább egy lehetőség a fejlesztői oldalon. A presztízs területeken továbbra is drága lakások épülnek majd, amelyeket a magas áron is megvásárolják. Olcsóbb lokációkban viszont kialakulhat beruházói verseny, amelyben az áfakülönbözet teret ad majd az árcsökkentésre. Minderre azonban várni kell, az intézkedés hatására beinduló projekteket csak az év második felében lehet majd feltérképezni alaposabban.

Rutai Gábor szerint elképzelhető, hogy lesznek olyan vásárlók, akik az árcsökkenés reménye miatt kivárnak, ami a keresletet némileg csökkentheti, azonban olyan mértékű a válság utáni évben elhalasztott tranzakciók mennyisége, hogy ez nem lesz számottevő.

Az újszerű lakások ára is csökkenhet
Az Otthon Centrum szerint az áfacsökkentés a kínálatot, míg az új CSOK a keresletet fogja élénkíteni. Az ingatlanközvetítő előzetes becslése szerint az áfa mértékének csökkentéséből “felszabaduló” bevétel egy részét a fejlesztők profitjuk javítása érdekében megtartják, amivel a megtérülési számítások átfordulhatnak a pozitív tartományba, ezzel tehát részben teljesülni fog a jogalkotói szándék és elindulhatnak a beruházások. Ezzel együtt az építési telkek iránt is megnövekedhet a kereslet, aminek hatására a felszabaduló összeg egy másik részét a magasabb telekárak kötik majd le. Ehhez jön még a CSOK új feltételei révén, elsősorban a nagyobb alapterületű lakások iránt élénkülő kereslet árfelhajtó hatása. Ezek a hatások együttesen az áfacsökkenés mértékénél jóval kisebb, mintegy 5-8%-os árcsökkenést eredményezhetnek az új építésű lakások piacán.

A kormányzati intézkedések már 2016 első hónapjaiban érezhető hatással lehetnek az új építésű ingatlanok építésének és értékesítésének felfutására, mivel számos fejlesztő készített elő beruházásokat az utóbbi időben, amelyeket csak el kell indítani. Idén akár 8-9 ezer eladásra szánt lakás is épülhet. Mivel azonban az élénkülő keresletet a lakásépítők csak hosszabb távon tudják kielégíteni, ennek hatása akár ki is egyenlítheti az áfacsökkentéstől várt lakásár csökkenést, ezért az intézkedések összességében inkább stabilizálódó árakat, vagy lassuló ütemű áremelkedést hozhatnak.

Jelentősebb hatás az újszerű lakások piacán jelentkezhet. Ezek eddig az új kínálat szűkössége miatt akár drágábban is elkeltek, mint az új építésűek. A CSOK révén azonban ezek a vevők várhatóan átpártolnak az új fejlesztésekhez, ezáltal az újszerű lakások iránt csökkenhet az érdeklődés, ami az áraikban is tükröződni fog, annak ellenére, hogy ezeket az áfacsökkentés közvetlenül nem érinti.

10+10 millió

Ide kattintva egy helyen minden információ elérhető az új családi otthonteremtési kedvezményről. Választ adunk az egyéni esetekre, körüljárjuk a legfontosabb gyakorlati kérdéseket, segítünk kiigazodni az új CSOK feltételeiben.

Forrás: Portfolio